高科技创意园区案例分析

Writer： admin Time：2023-12-26 Browse：121

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　　高科技创意园区案例分析技术创新，变革未来目录上海浦东软件园大连无锡ipark金桥商务园班加罗尔国际高科技园英国伦敦西区上海浦东软件园目前已经开发至第三期，占地面积58.8万平方米。项目建设主要内容为项目建设主要内容为：规划整个基地建设一个中央服务园区和四个软件产业园区，以及一个多媒体主题公园。采用企业设计，定制式开发，物业各具特色.具体规划目标具体规划目标：吸引从事软件开发（主要为软件出口）、技术支撑、商务服务和教育培训等业务的国内外知名企业入驻。生活配套：地块面积46235平方米，总建筑面积53730平方米，容积率1.02，绿化率34.7％，设计人均配套面积1.7平方米。四星酒店：占地3030平方米，建筑面积27375平方米，总计12层，设计304间客房，每间面积约80平方米。SOHO楼：设计人均面积13平方米研发楼（图中白色部分楼宇）：总地块面积194141平方米，总建筑面积292027平方米，分为4、5、8层三种物业，单体面积一般在1,000-2,000平方米，设计人均面积10-15平方米；平均容积率1.3，平均绿化率42％。全息影视中心电子视觉中心水幕：全地下建筑，面积2572平方米城市生态体育公园运动场参考园区案例－上海浦东软件园园区概况参考园区案例－上海浦东软件园起步阶段：上海浦东软件园有限责任公司由中国电子产业集团和张江集团共同出资组建于1992年，经过长达6年的筹备，1998年开始上海浦东软件园实体园区的开发。2000年一期落成后，浦东新区政府又给于上海浦东软件园三年“零房租”政策，这一政策对一期招商起到了比较重要的作用，一批中小软件企业随即入驻了软件园。这一时期主要是草创期，基本上对客户的质量要求并不高，但是也确实积累了一批至今仍然运营良好的老客户。发展阶段：随着二期竣工的逐渐临近以及零房租政策的即将结束，公司将招商目标定位在国内外具有知名度的软件企业上，并且在二期并未完工时成功地签订了一家重量级的客户花旗软件。这个项目的引进具有标杆作用，随后的招商工作顺利展开。由于当时软件外包以及咨询业务迅猛发展，从2002年至2003年约一年的时间，出租率就已经达到了85%以上，期间还经历了2003年3月零房租政策的结束，也并未出现原先预计中企业大规模搬迁的情况。此外招商中还采取了定建式租赁的模式（索尼中国研发中心），这一思路在当时来说在张江也属少见。瓶颈阶段：2004年，三期招商采用了非常规的思路，主要形式是定建招商，先后引进了SAP（36000平方米）以及友邦保险数据中心两个项目。但是随后的招商陷入停顿。一方面由于规划未定，另外一方面公司内部对定建式招商这种模式产生了不同意见。在这两个项目后长达2年多没有谈定任何客户。2007年随着各地块项目纷纷建设完毕，由于错过了最佳时点，周边竞争性项目的纷纷开盘，如张江创新园、张江创业园、第一上海中心等等，导致目前的招商进度缓慢，随后只有两家企业进驻。目前根据市场情况，软件园提出了扩大招商思路，不局限于软件外包和服务企业，信息相关产业都是招商目标，并且采用租售皆可的营销思路。发展历程产业基金：从2004年开始张江从地方税收中提取部分设立了张江基金，对各园区开发商进行招商补贴。上海浦东软件园每年至少从该基金得到1500万以支持园区的开发（目前每年至少3000万）。技术平台：2004年，上海浦东软件园和浦东科投合资成立了上海浦东软件平台公司，注册资本金3000万（后又追加投资）。其功能主要为园区企业提供所需的开发工具以及测试环境。运营4年来，效果不甚理想，目前处于亏损状态，业务经营惨淡。主要原因目前软件企业对技术服务平台需求还未到这个阶段，大部分企业还是处于软件服务阶段而并无产品的研发，另外加上非市场化的运营和管理，最终造成了该种后果。培训机构：上海浦东软件园的培训机构从建园之初即创立，步履艰难，主要搞一些小型的培训，内容比较杂，课件缺乏，师资薄弱。2005年公司决定大力发展初级软件人才的培训，向教委申请成立了张江信息技术专修学院，着重培训初级实用型软件技术人才，业务稍有起色。学院比较注重与企业的沟通和交流，贴近企业的需求培养人才；去年专修学院与infosys、上海市信息委合作，由infosys提供课件以及师资，信息委给与一定补贴，专修学院保证生源并进行课程组织安排。2007年培训人才4000人，目前推出了一个“万人培训”计划，在三年内争取培训一万名员工。目前的问题是市场开拓和盈利能力不强，自行开发课件的力量薄弱。园区政策及服务餐饮：软件园拥有两个集中式餐饮点，都是外包给专业餐饮公司运作，都采用了智能卡系统。一期食堂面积为400平方米，原先只为解决一期需求，随着二期食堂的开张，形成一种竞争关系，有利于园区的控制和平衡。主要提供套餐以及自选菜为主，服务相对比较人性化，早中晚三餐都比较丰富，半夜都可以让值班师傅提供夜点，比较符合软件产业的行业需求。缺点，容量比较小，经常人满为患。二期食堂3000平方米，是解决园区餐饮的主要场所，提供的花式品种相对比较多，有6个档口，提供面食、套餐、自选菜、点心等等。据统计，每天中午在两个食堂用餐的人数平均达到6000人。此外，软件园还设有一家百变熊猫餐厅，提供中档中式餐饮，以作为餐饮的补充。参考园区案例－上海浦东软件园配套设施三期餐厅居住：这个问题作为软件园自身是无法解决的，因为规划中并未有宿舍功能，但是整个张江周边的居住解决得并不好，从另一方面说对张江的发展是一个制约。软件园在建园初期购买了一批商品房作为面向园区员工的宿舍，但是随着规模的不断扩大，已经远远不能满足需求。在三期规划了近5万平方米的商品房，将来会拿出一部份作为园区员工的宿舍。展示会议场所：软件园共计拥有一个展厅、两个多功能厅，由浦软三产负责运作。展厅主要展示上海浦东软件园概况为主，平时鲜有企业用作展示自身产品和服务的需求，从2006年起，每年10月份上海市外经贸委主办的上海软件交易展示会会在上海浦东软件园开展，2007年108个展位全部招满，3*2的展位每个1200元，4*4特装展位每个3000元，另外外经贸委补贴软件园30万元。但是总体上说，软件园的展示厅功能利用率不高，而且已有一部分已经被企业的办公面积所占用。两个多功能厅的经营主要以承接会议为主。每年主要有一些软件相关的研讨会、讲座、培训课程，甚至某些公司的新年舞会在此举行，基本上每月有三到四次，主要以服务为主，盈利为辅的思路进行经营，虽然收益不大，但是极大的满足了园区企业的需要。公司长期定位不清，导致资金使用分散，资金使用效率差。上海浦东软件园的整体定位是以园区为基础，以发展产业为抓手。除了投资房产招商租赁外，还分出很大一笔资金和精力去投资和孵化企业。其实对于软件园来说，进入看似熟悉其实陌生的软件行业，是最大的问题，导致投资分散，不能把最宝贵的资金用到最能产生效益的地方。上海浦东软件园公司累计对外进行产业投资6千万，至今亏损严重，许多投资不能收回，而真正盈利的商务房地产一块，却因为资金不足，不能得到更快的发展。目前三期的进度就很好的说明了这一点，2004年开始立项， 至今只开发了40%，进展及其缓慢，跟资金供应有莫大的关系。只是每年几千万的租金收益还相对稳定，否则很 可能产生资金链断裂的严重后果。经验表明，开发商明确自身定位和盈利模式，少做或者不做自身并不擅长的业 务十分重要。 公司初期对整个园区建筑的设计定位没有经过科学的论证和详尽的分析，导致一二期建筑内部空间不合理。一二期除了独栋楼宇之外，大体量的办公楼内部空间安排不合理，既造成得房率低，但是公摊的面积又未能在提升楼 宇整体形象上起到作用。比如一期的得房率只有60%（二期的得房率也只有72%），但是大堂还是相对较小，出 入口不合理等现象比较普遍。不仅影响到了园区企业的使用，而且对未来房屋的分隔转让也产生很大的障碍。此 外，对于公共部分的装修档次不够，很多大企业就是因为形象问题未选择上海浦东软件园。因此，在设计前科学 的进行调查和论证对园区的整体形象以及招商会产生很大的助益。 后期招商工作未能抓住市场机遇，不能把握市场节奏，导致贻误战机。二期成功招商的经验表明，招商初期如能确定签约一些行业内重量级的企业，即使牺牲一些初期商业利益，但是对整个园区招商工作的提振作用是不可估 量的，但是更重要的就是巩固已有阵地，迅速扩大战果。三期目前缓慢的招商进展充分说明了这一点。2005年确 定SAP以及友邦项目后，应该趁着良好势头，继续引进定建项目，再争取几个大项目，但是中间由于规划的原因， 公司内部意见不统一的原因，招商工作馅于停顿。2007年以来，国际上的软件服务行业形势走弱，并且周边竞争 性园区的产品纷纷推出，导致了目前招商进度的缓慢。 参考园区案例－上海浦东软件园 目录上海浦东软件园 大连 无锡ipark 金桥商务园 班加罗尔国际高科技园 英国伦敦西区 大连软件园位于西南部的高新技术产业区内，于1998年6月28日奠基兴建，作为官助民办的软件园区。通过灵活的市场运作模式和政府的大力支持，经过7年的发展，形成了产学研一体、具有较大产业规模和产业特色的软件园区和新型社区，作为“国 家软件产业基地”和“软件出口基地”。大连软件园被誉为中国发展速度最快，最具有国际化特色的国家级软件园。 一期位于大连市西南部星海湾畔的高新技术园区，规划面积2.98平 方公里。 目前总建筑面积约200,000平方米，共有10余栋物业组成 产业楼群，租售率达到95%以上。 二期可用地面积约8.6平方公里，规划建筑面积400万平方米。二期 建设将从新加坡腾飞园区开始，将在此兴建占地面积35公顷，包括7 栋办公楼和一个配套中心共计45万平方米的园区。并且将与瑞安集 团合作，重点进行商业设施的建设。 除了在大连开发物业外，大连软件园开始与其他城市软件园合作， 如武汉软件园、苏州软件园，主要以输出管理、服务为发展模式。 物业设施 产业楼群分布在主干道数码路五一路两侧，以5层 -10层楼群为主，单层面积约为2000-4000平方米 左右。产业楼租售情况良好，已达到供不应求的 状态。 竣工的15、16号楼也已被预订完毕。 目前软件园仍以持有物业为主，除了将4号楼售给 中软，随着未来新项目的开发，减轻现金流压力， 也有部份楼宇处于待售状态中。 参考园区案例－大连软件园 园区概况 发展历程 目前入会企业已经超过50家，俱乐部定期组织活动（论坛、讲座、培训、体育、休闲），发布业内信息，促成企业合作（互通需求信息、探讨合作可能），增进政企融合（搭建沟通平台，创造交流氛围） 展协议机构（联合园区内一些餐饮、酒店、会议等服务机构为俱乐部会员提供会员优惠）。参考园区案例－大连软件园 软环境——园区服务 企业经理人俱乐部 大连软件园企业经理人俱乐部成立于2003年4月18日，是由大连软件园股份有限公司发起，面向园区乃 至全市软件及信息服务业的企业经理人提供服务的非营利性社团组织。 该俱乐部的宗旨是为从事和服务于软件业的企业经理人，提供一处休闲的空间，一个业界互动的平台， 一座连通政企的桥梁，促进沟通交流。 人力资源服务平台 人才推荐：软件园内建立了专门的软件人才培养基地-大连东方信息技术学院等，同时与大连市内各大高校及专业培训机构合作，为企业提供优质、有效的专业人才推荐服务。 培训与教育合作：与各大及国际知名培训体系，建立了IT权威培训平台。不定期组织国内外知名行业专家，开展高层次专业培训活动。整合教育资源， 对接企业需求开展定制式培养。 IT人才网站：实时发布知名IT企业的最新招聘信息，提供企业需求及人才资源对接的直通平台。一站式企业服务大厅 提供项目申报、企业注册、风险投资、人事代理服务、园区社会保险及医疗保险、财税咨询代理、通关代理、法律服务、 双软认定、ISO9000、CMM认证咨询、公积金代理等一站式服务。 2006年底，在注册软件质量分析师（CSQA）、注册软件测试师（CSTE）和注册软件项目经理（CSPM）三大软件人才培训和