以稳健筑底、央企背书金茂上半年经营性现金流大涨多业务协同穿越周期

Writer： admin Time：2023-09-05 Browse：165

　　8月25日，住房和城乡建设部等3部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。此举被认为是这轮放松的开始，此后，一系列调控工具被应用到市场中。

　　首先是北上广深四大一线城市均放开认房不认贷。作为楼市大招，“认房不认贷”威力较大，新政之后，名下无房却有贷款记录的家庭可以享受首套房优惠，无论首付还是利率均降低不少。这大大释放了此前曾被压抑的一线月的最后一天，又是连续两条重磅政策出台刺激全行业神经。当晚，政策层面表示，首套住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%；同一时间，存量首套住个人住房贷款下调。在降低杠杆的同时，也让同步让利于民，贷款继续降低。

　　多政策齐发，一线城市在这个周末迅速迎来成交量大涨。多个新开盘项目均出现大卖甚至售罄的情况，单盘销售额一路走高。与此同时，在京售楼处均宣布“不打烊”，以迎接政策带来的红利。二手房方面，有数据显示，政策落地后首个周末共成交2600余套，而上个周末北京二手房仅成交1000余套，涨幅超过两倍。

　　可以预见，在政策加持下，一线城市迎来了这轮周期后的首个“春天”。而对于一向稳健的房企而言，也迎来了终于穿过迷雾的平坦之路。央企背书的中国金茂则是这类房企的典型，其在中国中化的支持下，多年来一直重点布局一线及强二线城市，今年上半年，金茂更是以大增的经营性现金流，再次向市场证明了其稳健性，而这也是金茂穿越周期的底气。

　　在这轮艰难的周期之下，越来越多的房企走向违约之路。而有着中国中化的背书，加之一以贯之的稳健风格，到目前为止，金茂仍有尚佳成绩。

　　正如中期业绩会上，中国金茂总裁陶天海所说，中国中化对中国金茂的支持不减反增。

　　首先，在资金方面，中国中化在资金融资，包括债务发行等方面，支持力度一如既往。

　　第二，在业务方面，在中国金茂的城市运营项目推进过程中，尤其在政企互动、产业资源导入方面，中国中化对中国金茂的支持力度很强。

　　在此背景下，上半年，中国金茂的债务结构持续优化。截至6月底，一年内到期债务占比仅14%，较去年底下降8个百分点；外币债务占比30%，较去年底下降7个百分点。基于稳健的财务状况，中国金茂保持了“三道红线”全绿档和全投资国际信用评级。

　　对此，金茂首席财务官乔晓洁表示，金茂目前的现金流非常安全，尤其是短期债务的安全。期内，金茂一年内到期债务为178亿元，其中一笔25亿元的中期票据已经偿还。因此，截至目前，金茂一年内到期债务仅有150亿元，在行业内这一数据非常低。目前偿债压力较小，整体现金流较为安全和稳定。

　　与此同时，期内，金茂在手现金较为充裕。约有426亿元货币资金，其中可动用资金为320亿元，完全能够保证公司的正常经营支出。

　　以稳健的财务为基石，金茂在上半年取得不俗的成绩。期内，公司累计取得签约销售额860亿元，较上年同期增长23%，行业排名提升一位至TOP11，稳居第一梯队。根据业绩会上相关信息，公司半年累计回款909亿元，回款率106%，创下历史新高。

　　对于当前环境下的房企，财务稳健是首位，并且是继续运营下去的基础。金茂牢牢把握这一底层逻辑，并借此向上发展。

　　正如董事长张增根在业绩会上所说，房地产已经逐步回归消费属性，行业进入发展新阶段，“中国金茂整体持续稳健发展，积极响应国家要求，以‘城市运营商’为战略定位，推动‘双轮两翼’升级，逐渐形成的差异化竞争优势。我们对金茂未来持续发展保持坚定信心。”

　　在开发主营业务之外，金茂正用多业务协同发展的能力，将企业推向更高的层面。而目前，这一战略也取得了阶段性成果。

　　报告期内，中国金茂零售商业板块的商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%。2022年底开业的青岛览秀城、张家港览秀城和天津金茂汇三家商业综合体已经迅速引领当地消费潮流。截至2023年7月，三个新开商业综合体签约出租率分别达99%、97%、94%。青岛览秀城为例，五一档期客流达到22.5万人次。

　　在酒店经营板块，酒店收入和经营毛利较去年同期分别增长109%和212%，均较2019年同期超出10%，已超过疫情前水平；EBITDA水平较去年同期增长11倍，较2019年超约14%，创下历史新高。

　　除 “地产开发+持有运营”的“双轮”业务之外，金茂的“两翼”也为这家企业增添了无形的软性竞争力。期内，金茂管理规模快速扩张，在管面积同比提升56%，营业收入同比提升23%。在科技方面，金茂在“绿色健康、智慧科技”的人居方向持续探索，积极构建核心技术能力。截至6月，公司旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业，上半年新申请专利62项，完成发明申请26项。

　　在品质提升上，中国金茂以高端技术支持产品创新与标杆打造。高科技粒子阻尼技术已经在多个府系项目快速落地。其中，北京颐和金茂府，在科技含量方面压倒众多高端豪宅，被业内誉为“会思考的房子”。其从“温度、湿度、阳光、空气、声音、水”六大维度出发，打造舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒静的五“舒”科技住宅新范本，勾勒安心、惬意的高品质家庭生活。

　　展望未来，中国金茂总裁陶天海先生在业绩会上指出：“中国金茂一方面将继续通过提质增效稳住开发基本盘，另一方面将着力把持有、服务和科技打造成公司第二曲线。”中国金茂将继续保持稳定高质量发展，坚持效益优良、规模适度、品质领先,致力于发展成为以高品质开发为核心，精品持有运营及城市综合服务为支撑，科技创新为驱动的中国领先城市运营商。

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